Schriftform im Gewerberaummietverhältnis

Ein Mietvertrag, der eine feste Laufzeit von mehr als einem Jahr haben soll, bedarf nach dem Gesetz der Schriftform. Mängel der Schriftform führen nicht zur Unwirksamkeit des Mietvertrages. Stattdessen gilt der Vertrag auf unbestimmte Zeit mit der Folge, dass er ordentlich gekündigt werden kann. Das allein ist meist schon schlimm genug. Die Kündbarkeit des Vertrages hat aber auch Auswirkungen auf die in langfristigen Gewerbemietverträgen üblicherweise vereinbarten Wertsicherungsklauseln, die eine Anpassung der Miete an die Entwicklung des Verbraucherpreisindexes koppeln. Voraussetzung für die Zulässigkeit einer solchen Klausel ist eine mindestens 10jährige Laufzeit des Mietvertrages, die durch den Mangel der Schriftform nicht mehr erreicht wird. Auf die Wahrung der Schriftform muss daher bei dem Abschluss eines langfristigen Gewerbemietvertrages besonderes Augenmerk gelegt werden.

Die Anforderungen an die Einhaltung der Schriftform sind hoch, die Anzahl der Urteile und Entscheidungen ist kaum noch überschaubar. Inhaltlich unterliegen fast alle Vereinbarungen des langfristigen Mietverhältnisses der Schriftform. Ob eine Abrede ausnahmsweise formfrei getroffen werden kann, sollte deshalb gründlich geprüft werden.

Im Folgenden erhalten Sie einen kurzen Überblick über einige der „Schriftformfallen“.

Ungenaue Bezeichnung der Vertragsparteien

In der Praxis kommt es immer wieder zu ungenauen Bezeichnungen der Vertragsparteien. Besonders bei juristischen Personen werden Bestandteile der Firma weggelassen oder verkürzt, was dazu führt, dass der richtige Vertragspartner nicht mehr zweifelsfrei bestimmbar ist. Probleme können sich auch ergeben, wenn für einen der Vertragspartner ein Vertreter den Vertrag unterzeichnet, ohne dass auf die Vertretereigenschaft ausdrücklich hingewiesen wird. In diesen Fällen können sich Unsicherheiten darüber ergeben, wer tatsächlich Vertragspartner werden sollte.

Ungenaue Bezeichnung des Mietgegenstandes

Der Mietgegenstand muss hinsichtlich seiner Lage und Beschaffenheit konkret bezeichnet werden. Dazu gehört selbstverständlich die Angabe der Anschrift oder der Grundbuchdaten. Werden nur einzelne Flächen innerhalb eines Objektes vermietet, muss sich aus dem Vertrag ergeben, wo sich diese Flächen in dem Gesamtobjekt befinden. Dies kann sich dann schwierig gestalten, wenn das Objekt erst noch errichtet wird und es dabei zu Abweichungen von der ursprünglichen Planung kommt.

Ungenaue Bezeichnung bei Mietbeginn und -dauer

Widersprüchliche oder ungenaue Angaben zu Beginn und Dauer des Mietvertrages können zu Verstößen gegen die Schriftformanforderungen führen. Kann bei Abschluss des Vertrages noch kein fester Termin vereinbart werden, beispielsweise weil das Objekt noch nicht errichtet ist, sollte darauf geachtet werden, dass der Zeitpunkt des Mietbeginns nachträglich schriftlich fixiert wird.

Nachträge zum Mietvertrag

Treffen die Vertragsparteien im Verlauf des Mietverhältnisses neue Absprachen, muss auch der Nachtrag zu dem ursprünglichen Mietvertrag den Schriftformanforderungen gerecht werden. Ein Nachtrag, der den Anforderungen nicht entspricht, kann den schriftformgerecht abgeschlossenen Ursprungsmietvertrag „infizieren“ und zu einer Kündbarkeit des gesamten Vertrages führen. Andererseits kann ein Ursprungsvertrag, der Mängel in der Schriftform aufwies, durch einen schriftformgerechten Nachtrag „geheilt“ werden. Entsprechend sorgfältig sollten die Parteien vorgehen, wenn sie den ursprünglichen Mietvertrag nachträglich abändern wollen.